注文住宅用の土地探しの準備

注文住宅用に土地探しをするにあたって、土地を探し始める前に準備しておきたいことを確認しましょう。

◆購入希望のエリアと予算を決定する
土地を購入する前に、まずはどのエリアの土地を購入するのか、どのくらいの予算で検討しているのかを決定しましょう。
土地の購入には土地の費用だけでなく、所有権移転登記の費用や税金も発生するため、諸費用についても忘れず計算に入れてください。
諸費用も計算したうえで、どこまで土地にお金を掛けられるのかは地価の相場を把握できるツールも利用してチェックしましょう。

◆土地購入の優先順位を明確にする
土地を購入するにあたっては、自分が大事にしたい条件に優先順位をつけることもポイントです。
例えば、以下のような条件を書き出してみましょう。

• 通勤・通学がしやすい
• 保育園・学校が近い
• 子育てがしやすいエリア
• 日当たりが良い立地
• 庭を作れる敷地

この中で特に大事にしたい条件をいくつか決定し、優先順位をつけてみてください。
すべての条件を満たす土地を見つけることは難しいですから、本当に必要な条件だけに絞っておくことが重要です。

注文住宅用の土地探しのポイント

注文住宅用の土地を探す場合、どこをポイントにして探せばよいのか紹介します。

◆住みたいエリアと周辺の環境を調べる
注文住宅の土地探しでは、まず最初に住みたいエリアを決めます。
エリアを決める際は通勤・通学、慣れた環境、アクセスの良さ、商業施設の有無などで大まかにでも決定しましょう。
土地探しは不動産会社とともに行いますから、不動産会社も住みたいエリアを絞らなければ対応がしにくいからです。
また、エリアを決める際は今後どのような発展をしていくのか、現在建設中の施設はあるのか、電車やバスなどの交通網も確認することが大切です。

◆借地権のついている土地かどうかの確認
土地をいくつか見比べていると、中には他に比べてかなり安い土地が見つかります。
注意したいのは、格安の土地は「所有権」ではなく、「借地権」がついている可能性が高いことです。
所有権はその名の通り、土地ごと購入して所有者になれるもので、土地をどのように利用するかは購入者の自由です。
一方、借地権は土地をある程度自由に利用できるものの、あくまで「借りている土地」として扱われます。
そのため、所有者である地主に借地代を支払い、増改築でも地主の許可が必要です。
一般的に30年が存続期間で、その後も定期的に更新しなければなりません。購入時の費用が安く抑えられ、使用後にかかる土地の固定資産税がかからないというメリットはありますが、理解した上で選択されることが大切です。
居住後、建物の増減築など自身で自由に行いたい場合や永続的に所有したい場合は確認すると良いでしょう。

◆日当たりと風通しの良さ
注文住宅の住みやすさに影響するのは、エリアや地質だけではありません。
大事なことは日当たりと風通しの良さです。
周囲の住宅や建物の高さにもよりますが、日当たりと風通しは確認しましょう。
北向きの家は日当たりが悪く、南向きの家は日当たりが良いとされています。
日当たりが良くても西日が強すぎると夏は暑くなるため、適度な陽当たりのある土地が理想です。
風通しの良さも外壁や住宅の寿命に大きく関係するため、風通しが良く、湿気が留まらない土地を選びましょう。

◆用途地域の確認
用途地域とは、市街地の区域内に設定されるもので、地域内の建築物に高さなどの制限を設けられます。
住居専用地域と工業専用地域があり、工業専用地域には住宅は建てられません。
住居専用地域で住宅を建築する場合には、低層住居専用地域であれば高層マンションが建つ心配もないため、日当たりの良い住まいを実現できます。

◆建ぺい率・容積率の確認
建ぺい率は土地面積に対する建築面積の割合、容積率は延べ床面積の割合を言います。
基本的には建ぺい率は50%、容積率は100%とされています。
建ぺい率と容積率によって敷地面積と住宅の階層に制限があるため、住みたい土地が決まったら建ぺい率と容積率もしっかりとチェックしてください。

◆高さ制限と日当たりの良さ
土地を購入しても、色々な制限が設けられていることがあります。
3階以上の家を建てるなら高さ制限、一日に日陰が生じる時間を規制する日影規制、道路の日照、採光、通風に悪影響を与えないための道路斜線制限など、様々な制限があります。
住宅を建築する土地が見つかっても、こうした各種の制限がないかを確認するとともに、制限の中でどのような住宅を建てられるか検討してみてください。

◆建築条件なしを選ぶ
注文住宅を自由に建築するには、建築条件なしの土地を探すことがポイントです。
建築条件とは、土地の売主であるハウスメーカーや工務店が設ける条件のことで、法律の制限とは別に自由に決められる制約のことです。
注文住宅は希望の住まいを実現するため、制約のない土地の方を優先して選びたい方が多いでしょう。
建築条件なしなら建築の自由度が高い分、費用も高いですから、予算と住まいに求める条件とのバランスを意識して土地を選んでください。

◆周辺の環境とインフラで選ぶ
前述の通り、地質や地盤のチェックも大事ですが、近くに学校や商業施設、病院のある土地を選ぶことも大切なポイントです。
生活に必要な施設のある場所はインフラも整備されているため、住みやすい環境を求めるなら要チェックの項目です。
長く住む土地であることを考えて、住みやすい環境を考慮して土地を探してみてください。

◆不動産会社に依頼する
注文住宅を建築する場合は、土地探しから建築までをワンストップで行ってくれる不動産会社を選ぶことがポイントです。
不動産会社は土地探しと建築だけでなく、建築後のアフターサポートでもお付き合いのある存在です。
そのため、理想の住まいを叶えてくれる不動産会社と出会えたら、土地探しの段階から相談・依頼してみましょう。
ワンストップサービスであれば、土地が見つかってから建設開始までもスムーズに進みます。
工期の短縮と建設費用を抑える観点からも、1つの不動産会社に絞って依頼する方がおすすめです。

注文住宅用の土地の選び方

注文住宅の土地選びで知っておきたい知識を紹介します。

◆ハザードマップを確認しよう
各自治体の自治体ホームページを検索し、地域のハザードマップを確認すると良いでしょう。
2020年に法改正があり、不動産会社がハザードマップなどを用いたリスク説明が義務化されました。
ただし、「不動産取引時」と限定されているため、ご自分でも希望エリアのハザードマップは確認してみてください。

◆宅地造成区域は避ける
宅地造成区域は山や森林を切り開いた土地のことで、住宅用に平面の土地にするための費用が発生します。
建売であれば安く購入できますが、注文住宅では工事に自治体の許可も必要となるため、多くの負担が発生するでしょう。
また、建築後に増改築する際も自治体の許可が必要ですから、宅地造成区域に住宅を建築するのは避けるのが無難です。

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注文住宅の土地選びには知るべきこと、調べるべきことが多く、初心者には難しいことも多いのが実際のところです。
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※記事内容は、自由住宅NAVI独自の調査と見解によるものです。