注文住宅の契約の注意点│契約の流れやチェックポイント、起きがちなトラブルを紹介
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目次
注文住宅を建てるとき「建築工事請負契約とは？」
建築工事請負契約とは、施主がハウスメーカーや工務店に建築工事を依頼し、会社側が工事を請け負う契約のことです。
注文住宅では住宅の間取りや設計が決まり、会社側の本見積もりが完成したら契約を結びます。
建築工事請負契約では発注者・請負者の氏名、工事の内容、契約金額、支払い方法、工期、引き渡しのタイミングなどが明記されます。
本契約前に仮契約もありますから、仮契約と混同しないように注意してください。
他にも違約金の定めや特約、契約内容の追加・変更での注意点も契約書には記載されます。
契約書は書面で交わすと簡単には契約解除できなくなりますから、契約内容は隅々まで読み込んで問題ないことを確認しましょう。
注文住宅を建てるとき契約の流れ
注文住宅を建てる際の仮契約および本契約までの流れを確認しましょう。
◆複数のハウスメーカーや工務店から見積もりもらう
まずは注文住宅の情報収集を行いつつ、ハウスメーカーや工務店をいくつか探します。
1つの会社に依頼すると比較材料が少ないですから、複数の会社に依頼して相見積もりをもらいましょう。
相見積もりでそれぞれの会社を比較し、希望に合う建築プランに合うところを選んでください。
◆借地権のついている土地かどうかの確認
土地をいくつか見比べていると、中には他に比べてかなり安い土地が見つかります。
注意したいのは、格安の土地は「所有権」ではなく、「借地権」がついている可能性が高いことです。
所有権はその名の通り、土地ごと購入して所有者になれるもので、土地をどのように利用するかは購入者の自由です。
一方、借地権は土地をある程度自由に利用できるものの、あくまで「借りている土地」として扱われます。
そのため、所有者である地主に借地代を支払い、増改築でも地主の許可が必要です。
一般的に30年が存続期間で、その後も定期的に更新しなければなりません。購入時の費用が安く抑えられ、使用後にかかる土地の固定資産税がかからないというメリットはありますが、理解した上で選択されることが大切です。
居住後、建物の増減築など自身で自由に行いたい場合や永続的に所有したい場合は確認すると良いでしょう。
◆依頼する会社を決定し、仮契約を行う
建築を依頼する会社が決まったら、仮契約を行います。
仮契約には申込金が必要で、相場は5万~10万円程度です。
この段階では仮契約ですから、後で「やっぱり別のところが良いな」と感じたらキャンセルしても構いません。
ただし、申込金が返還されないこともある点に注意しましょう。
◆建築プランを打ち合わせ、最終見積もりを決定する
仮契約が完了したら、次は本格的に建築プランを打ち合わせます。
間取りや内装、外壁、設備、オプションなどを細かく設定し、最終的な見積もりを決定します。
建築に使用する床材やクロス、外壁塗装なども細かく決めますから、積み重ねると注文住宅は高額になりやすいです。
優先順位をつけて住宅の詳細を決定し、納得のいく建築プランを相談してください。
◆建築工事請負契約を結び、契約金を支払う
建築プランが最終段階まで決定したら、建築工事請負契約を結びます。
すぐにでも建築工事に着工できる状態まで話が進んでいるため、契約金や頭金を支払えばすぐにでも工事は開始できます。
契約内容を変更する場合には追加費用が発生しますから、なるべく変更がないようにしっかりと詳細を詰めておくことが大事です。
あまり機能を詰め込みすぎると、予算オーバーになるかもしれませんから注意してください。
注文住宅の契約書のチェックポイント
建築工事請負契約を結ぶ際に、契約書でチェックすべきポイントを紹介します。
◆工事と見積もり内容に整合性があるか
住宅の見積もりは工事内容も見比べて、見積もりとの整合性を確認しましょう。
土地によって建築できる住宅の基準や条件は異なっており、地域によっては法律の規制で制限を設けられている可能性もあります。
ハウスメーカーや工務店から見積もりを出されても、土地の条件と工事内容が問題ないか精査することが大切です。
仮契約前の見積もりで複数社の工事内容を確認し、不適切と感じる会社は候補から除外してください。
会社によっては法律の基準をよく理解していないケースもありますから、マイホームの夢を叶えるためにも大事なチェックポイントです。
◆見積もり内容と総額を確認する
次に見積もり内容と費用の総額もしっかり確認しましょう。
見積書は会社によって項目や記載されている内容が異なり、不親切な会社では工事費用のみを記載しているケースもあります。
見積もりは仮契約を結ぶための大事な資料ですから、設備や人件費、工事費用の詳細をわかりやすく出してくれる会社を選ぶべきです。
◆申込金が返還されるのか
申込金が返還されるのか
仮契約を結ぶと申込金を支払います。
本契約とは違うためキャンセルも可能ですが、申込金の取り扱いは会社によって異なる点には注意しましょう。
本契約前にキャンセルすれば申込金を返還してくれる会社もある一方で、日数によって返還がない会社もあります。
会社によって対応が異なるため、詳しくは仮契約を行う前に確認してください。
仮契約も書面で行うことが一般的ですから、仮契約の書面で申込金の取り扱いをチェックしましょう。
◆スケジュール遅れや違約金の定め
本契約では工事の開始日、完了予定日、引き渡し日が記載されているはずです。
もしスケジュールよりも遅れてしまった場合、対応や違約金がどうなるのかは確認してください。
頭金や費用の支払いは工事の段階ごとに、「契約時」「着工時」「上棟時」「引渡時」に行うのが一般的です。
もしスケジュール通りでない場合、この支払いがどうなるのかも確認しましょう。
ただし、例外的に災害で遅れた場合、責任を軽減する特約を設けていることもありますから、特約についても確認を忘れないでください。
注文住宅の契約時に必要なもの
注文住宅の契約で必要なものは次の4つです。いずれも契約相手の会社が用意しますから、施主が用意する必要はありません。
- 工事請負契約書
- 工事請負契約約款
- 工事費用内訳明細書（見積書）
- 設計図書
工事請負契約書は契約内容が詳しく書かれた書面ですから、注文者と請負者双方が保管すべきものです。
工事請負契約約款は契約書には記載されていない細かな内容、禁止事項、遅延・不履行・瑕疵への対応が記載された書面です。
工事費用内訳明細書は見積書のことで、工事内容や使用する材料の数、費用などが細かく記載されています。
設計図書は建築する住宅の図面などをまとめた呼び方です。
上記の4つはどの会社に注文住宅を依頼しても交付されますから、交付されない場合は交付するよう催促してください。
注文住宅の契約時に想定されるトラブル
注文住宅の契約時によくあるトラブル、想定されるトラブルを見ていきましょう。
◆契約内容の変更・追加のトラブル
本契約を結んだ後で、工事内容に変更・追加を行うとトラブルになることがあります。
本契約後の工事中に変更したくなるケースと、「後で細かいところを決めましょう」と言われてトラブルになるケースに分かれます。
いずれのケースも追加費用が発生するため、当初の見積もりよりも大幅にコストが掛かってしまい、結果としてトラブルになることが多いです。
トラブルを避けるためには、本契約前に可能な限り工事の詳細をとりまとめ、後で追加・変更が発生しないようにすることが対策になります。
◆工事遅延によるトラブル
注文住宅の工事において、工期の遅れは非常に大きな問題です。
施主は工期完了日に合わせてアパートや賃貸の契約を終了し、引越しの準備を進めています。
工期が遅れれば住む場所を探す羽目になり、引越しも2回必要になってしまいます。
余計な費用が発生してしまうため、工期が1日遅れるだけでも大きな問題となるでしょう。
そのため契約書や約款で工事遅延の際の取り決めを確認し、万が一の場合には補償してもらえるかどうかを確認してください。
補償がない場合は、工期完了日と引越しまでの日程に余裕を持たせ、工事が遅れても問題なく引渡しが行われるように準備しておくとよいでしょう。
注文住宅の契約時の注意点
注文住宅の契約で注意したいポイントをまとめました。
◆契約を急がせる会社には要注意
注文住宅の工事請負契約では、営業担当者の「今すぐ契約すれば割引します」「今週中はキャンペーン期間です」という売り文句には注意しましょう。
注文住宅は1件数千万円の大きな契約ですから、営業担当者としても営業成績のために契約を結びたいと考えています。
そのため、実際には全体的には割引になっていなくても、工事費用の一部だけを割り引いて他で割増金を取ってくることもあります。
営業担当者が契約を急がせている場合、契約を取るための誘惑だと疑っておく方がよいでしょう。
大事なことは注文住宅を建てたい施主の意思ですから、一時の誘惑に騙されないようにしてください。
◆もしもに備えてローン特約をつける
この場合、ローン特約を結んでおくことで、ローンの本審査が通らなければ、工事請負契約を白紙にできます。
ローン特約がないとそのまま工事請負契約が結ばれて、工事が進んでしまいますから、契約の条項にローン特約が入っているかどうかは忘れずにチェックしてください。
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※記事内容は、自由住宅NAVI独自の調査と見解によるものです。