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目次
人生の中でも不動産を「売却」する機会はなかなかありません。調べが足りずに後から損をした、知っておけばよかったといった思いをされないよう、本記事では不動産売却を行う際に注意すべきポイントをご紹介します。
不動産の売却方法に関しては、一般的にイメージしやすい「仲介」の他に、不動産会社に直接買取りをしてもらう「買取」や、不動産会社を利用せず「自分で購入者を探す」といった、大きく分けて３つの選択肢があります。
自分で購入者を探すことに関しては複雑な契約や取引が必要となるので、ここでは不動産会社に依頼する「仲介」と「買取」についてご説明します。
▼下図「売却方法の特徴」
◆不動産会社に仲介を依頼する
不動産仲介は、売主と買主の双方に必要な法的手続きや契約などの手続きに加え、購入希望者の募集、価格交渉などを行ってくれます。
仲介の場合、仲介手数料が発生しますが手間がかかりません。また、あくまでも売買は買主との契約になるため売却価格は相場価格で成立する傾向にあります。
一方で買主を新規に募集することから始まるため売却まで数か月以上の期間を要することが多く、時間がかかる傾向にあります。また仲介でも買主との交渉次第では相場より低い金額で売却となるケースがあることは理解しておきましょう。
◆不動産会社に買取りを依頼する
不動産買取は、購入希望者を新規に募集する必要がないことから、売却手続きが早期に完了し現金化することが可能です。
販売経費がかからないというメリットがある一方で、不動産会社は売主から購入した不動産を販売して利益を上げる必要があるため、相場価格よりも低い買取価格が提示される傾向にあります。
不動産会社は買い取った不動産をリフォームしたり、買い取った土地に新たに不動産を建築したりすることで付加価値をつけ、街の景観を美しく保つので、社会貢献にもつながります。
忘れがちなことですが、不動産売却ができたからといって、すべての現金が手元に残るわけではありません。売却が成立した際には、所得税や、登録免許税などの各種税金が発生します。仲介を利用した場合は、さらに仲介手数料が発生します。
不動産売却でかかる費用は売却価格の4～6％程度と言われていますので、目安として覚えておくと便利です。
▼下図「売却時にかかる主な諸費用」
◆売却益に対する各種税金
不動産を売却時の利益（売却益）には、税金が発生します。
売却益は以下の方法で計算します。
売却価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税譲渡所得
売却益にかかる税金については、売却する不動産を何年所持していたかによって税率が異なり、所有期間5年を超えているかどうかがポイントになります。税率に大きな差が出るため、所有年数があいまいな場合は確認しておくとよいでしょう。
▼下図「所有期間で変わる税率」
◆売却手続きの際に必要な税金
売却手続きで売買契約書を作成する際には印紙税、所有権の移転登記時には登録免許税（売主は抵当権※１抹消のため）がかかります。
登録免許税に関しては、売主側の不動産の抵当権抹消時、また買主への所有権移転登記時に発生します。一般的に売主と買主とでそれぞれを負担する場合が多く、売主の場合の抵当権抹消の登録免許税は、不動産の個数あたり1,000円となります。
印紙税（財産や権利に関係する取引にかかる税金）については、売買契約書に記載された金額によって変動し金額が上がるほど税額も高くなります。また、令和4年3月31日までに作成された不動産売買契約書には軽減税率が適用されます。
※１抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸すとき、万が一お金が回収できない場合のため、担保として不動産を確保しておくことをいいます。
▼下図「主な不動産売買契約書の印紙税額」
◆仲介手数料
不動産仲介を利用した場合に発生する仲介手数料は、一般的に売買契約後と売却後の2回に分けて半額ずつ手数料を支払います。仲介手数料は成功報酬のため、（一部例外を除き）途中で売却を止めた場合は発生しません。
なお、仲介手数料は宅地建物取引業法という法律で手数料の上限額が定められており、売却価格に応じて手数料の上限額が変動します。
多くの不動産会社は、下記に定められている上限で仲介手数料を設定しています。
不動産売買は高額な取引です。売買を検討する際や、活動時に疑問に上がりやすいポイントをご紹介します。
Q1：ローンの残っている不動産の売却はできないのですか？
A1：売却できるかできないかは、住宅ローンの残債が売却益で完済できるかどうかがポイントです。ローンが残っている状態で、売買を検討される際は相場の把握や、不動産会社に相談し査定を行いましょう。
Q2: 買い替えの場合、売却と購入どちらを先にすべきですか？
A2：どちらの場合でもメリット・デメリットがあり、購入を先に行う場合、物件をじっくり選ぶことができますが、購入資金を事前に準備しておく必要があります。
売却を先に行う場合、売却金額が確定しているため、資金計画を立てやすくなりますが、次の物件が見つからなかった場合、仮の住まいを見つける必要があり、余分な手間と費用がかかります。
Q3：建物が相当傷んでいる、変形の土地などの場合でも買取ってもらえますか？
A3：不動産会社によって様々です。一部の不動産会社ではそういった不動産でも高額で買取れる・扱える会社はあります。自由住宅NAVIのように買い取った不動産に資産価値を付けて販売できる（物件のリフォームや変形の土地に魅力的な住宅を建てる）サイトに問い合わせすることで高額買取してもらえるケースもあります。
不動産売却を行うことを決めたにもかかわらず、相場よりも安くなってしまった、想定以上に時間がかかってしまった、買主が見つからないなど様々な問題にぶつかってしまう方は少なくありません。
不動産売却を行う際に、ここまでにお伝えした売却方法の種類や売却にかかる税金などの諸経費を知っておくことは重要です。
さらに重要なポイントは「信頼がおけて、実績と経験のある不動産会社」を選べられるかどうかです。不動産の扱いに長けているか、扱えない不動産があったとしてもパートナー企業との連携があるか、など売却をされたい不動産に対して幅広い提案と丁寧な説明をしてもらえる不動産会社であることが重要です。
自由住宅NAVIは施工会社などとパートナーを組んでおり、お客様の土地をただ買取るのではなく、新たに街並みを創出することでお客様の過ごしてきた思い入れのある土地に彩りを加えます。
売却頂いた不動産が土地の場合は間取りプランを入れた形でご案内できるため、更地の状態でも早期の販売が可能になります。
また、売却いただいたのが中古物件の場合は、建物をリフォームして資産価値を高めて販売したり、更地にして新築で販売するといった幅広い売り方を提示しております。
さらに自由住宅NAVIは仲介業者や不動産買取を行う売主業者とも連携しているので、中古物件の仲介販売もでき、なかなか買い手がつかない場合には買取に切り替えるといった柔軟な売却方法にも対応可能です。
常に購買意欲のある見込み客を一定数ストックしていることも自由住宅NAVIの大きな強みとなっており、売りたいお客様と買いたいお客様をマッチングしやすく早期に契約（現金化）が可能となっています。
どの不動産会社に相談するかを悩まれた際は、ぜひ自由住宅NAVIに無料査定をご依頼ください。
※記事内容は、自由住宅NAVI独自の調査と見解によるものです。