現在お住いのご自宅やご実家の不動産活用・相続でお悩みの方も多いことでしょう。そのような中、リバースモーゲージやリースバックなどの金融商品を検討する場合もあるかもしれません。自宅を活用した資金調達においてどのような方法が適しているのかは、目的や所有者が置かれている状況によって変わってきます。しかし、整理して考えてみると、シンプルに売却をするのがもっともお得であるケースが多いようです。当記事では、自宅を活用した資金調達法として、普通の土地売却がふさわしい理由を解説していきます。

リバースモーゲージ・リースバック・普通の土地売却、どれがいいの？

住宅を所有している方が自宅を利用して資金を調達する方法には、リバースモーゲージ、リースバック、普通の土地売却の3つの方法がありますが、シンプルに売却することがもっともリスクが少ないと言えるでしょう。

リバースモーゲージ、リースバック、普通の土地売却には、それぞれにメリットやデメリットがあり、所有者の希望やおかれた状況によって適した方法が違ってきます。そのため、自宅を活用して資金調達をしたいけれど、どの方法が自分に合っているのだろうかと悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回はリバースモーゲージ、リースバック、普通の土地売却の特徴や違い、おすすめの資金調達方法についてご紹介します。

リバースモーゲージの特徴

リバースモーゲージは、高齢者が老後の生活資金を調達する方法として用いられることの多い仕組みです。リバースモーゲージとはどのような資金調達法なのでしょうか。

◆リバースモーゲージとは
リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら自宅を担保にして金融機関から借り入れを行う方法です。
リバースモーゲージには次のような特徴があります。

◆自宅を担保にして借り入れを行う
リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関から資金を借り入れます。したがって借り入れができる資金は、自宅の資産価値に左右されることになります。借入金の受け取り方法には、一括して受け取る方法、毎月受け取る方法、随時受け取る方法の3パターンがあります。

◆契約者が亡くなった後に自宅を売却して借入金を返済する
リバースモーゲージは、契約者の死亡後に自宅を売却し、その売却資金で借入金を一括返済します。
リバースとは逆という意味であり、モーゲージとは抵当や抵当権を表す言葉です。住宅ローンは、住宅取得のために金融機関から借り入れた資金を毎月返済していくものです。
一方、リバースモーゲージは、月々または一括で借り入れたお金を契約者が亡くなった後にまとめて返済します。住宅ローンとリバースモーゲージは真逆の仕組みとなっており、このような特徴から逆を表すリバースを用いた名称が用いられています。

◆毎月の返済額は利息のみ
リバースモーゲージでは、月々の返済額は利息分のみとなります。それは、リバースモーゲージでは、契約者の死亡後に自宅を売却したお金で借入金を一括返済する仕組みとなっているためです。利息分のみの返済となると、月々の家計への負担はかなり低いものでしょう。

リースバックの特徴

リースバックもリバースモーゲージ同様に、高齢世帯に人気の仕組みです。リースバックは自宅を不動産会社などに売却し、売却相手である不動産会社に家賃を支払うことで売却後も自宅に住み続ける方法です。リースバックの仕組みや特徴をご説明します。

◆リースバックとは
リースバックでは、自宅を不動産会社等に売却することで資金調達を行います。自宅売却後は、自宅の所有者となった不動産会社と賃貸借契約を結び、売却で得た資金等を使いながら家賃を支払って自宅に住み続けます。
リースバックには次のような特徴があります。

◆まとまった資金を調達でき、資金は自由に使用できる
リースバックでは、自宅を売却して資金を調達することができます。売却益を一括で受け取れるため、まとまった資金が必要な場合に便利な仕組みです。受け取った資金の用途は定められていないため、借金の返済や日常生活資金等、必要に応じて自由に使うことができます。

◆売却しても自宅に住み続けることができる
一般的な売却では、売却後は所有権が売却先に移るとともに、元の所有者も引っ越しをしなければなりません。しかし、リースバックでは売却後も賃借人として元の家に住み続けることができます。

◆時間と手間をかけずに家を売却できる
リースバックでは自宅の買主は、不動産会社となります。一般的な売却では不動産会社が売却活動を行って購入希望者を募集し、購入希望者の内見を経て、売買契約を結びます。また、自宅を引き渡すために元の所有者の引っ越しも必要になります。そのため、買主が見つかるまでに時間がかかり、新居探しや引っ越しの手間もかかります。しかし、リースバックでは買主が不動産会社であることから買主を探す時間がかからず、売却後もそのまま済み続けられるため引っ越しの手間もかかりません。

リバースモーゲージとリースバックの違い

リバースモーゲージとリースバックはどちらも自宅を活用して資金を調達する方法であり、どちらも継続して自宅に住み続けることができるという共通点があります。
しかし、リバースモーゲージは自宅を担保にして資金の借り入れができる仕組みであるのに対し、リースバックは自宅を売却して売却益を受け取る仕組みであるという点で両者には大きな違いがあります。

リバースモーゲージとリースバックの主な違いを以下の表にまとめました。

	リバースモーゲージ	リースバック
資金の調達方法	自宅を担保にして、金融機関から資金を借り入れる	自宅を売却して売却益を受け取る
自宅の所有権	所有権を持つ	売却先に所有権が移る
対象となる物件	一戸建てが基本	一戸建て、マンション、事業用物件等
月々の負担	利息分を支払う。元本は死亡後に自宅を売却した資金で支払う。	家賃を支払う。

また、リバースモーゲージは自宅を担保にして貸し付けを行うという性格上、リースバックに比べて利用できる年齢や収入条件等が厳しく設定されている傾向にあります。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージやリースバックは、自宅を活用して資金を調達でき、かつ自宅に住み続けられるという共通したメリットがありますが、それぞれ異なるメリットとデメリットもあります。リバースモーゲージのメリット・デメリットは次のとおりです。

◆メリット
仕事をリタイアした高齢者が金融機関から資金を借り入れるのは難しいのが現状です。しかし、自宅を担保にするリバースモーゲージでは高齢者であっても資金の借り入れが可能です。 また、借入額の元本部分は、契約者の死亡後に自宅を売却した資金で返済されるため、毎月支払わなければならない金額は利息のみとなります。月々の返済額が少ないため、余裕を持って日常生活を送ることができます。リバースモーゲージで所有権の移転が発生するのは、契約者が死亡したタイミングであるため、存命中に煩わしい手続きをする必要もありません。

◆デメリット
リバースモーゲージは自宅を担保にした貸し付けであることから、土地付きの戸建て住宅のみが対象になったり、立地条件に制限があったりするケースがあります。また、月々の収入があることや相続人の同意があることなどが求められます。そのほか、金融機関によっては資金の利用使途が制限されているケースや保証人が必要となるケースもあります。 長生きすればそれだけ生活に必要な資金も多くなります。長生きをすることは喜ばしいことですが、リバースモーゲージを利用した場合、長生きすると借入額が融資限度額を上回る可能性があります。限度額以上の融資は受けられなくなるため、場合によっては存命中に自宅を売却せざるを得ない状況になる可能性があります。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックも自宅に住み続けながら資金を調達できる方法です。リースバックには次のようなメリット・デメリットがあります。

◆メリット
リースバックはリバースモーゲージに比べて利用条件が緩く、マンションや店舗なども対象不動産となり、売却で得られた資金の利用使途も限定されていないため、自由にお金を使うことができます。 リースバックでは自宅の所有者は売却先に移るため、固定資産税等の支払いが不要です。また、設備や建物に不具合が生じた場合の修繕費用も売却先が負担するため建物の管理・維持に関わるコストや手間がかからなくなります。

◆デメリット
自宅を賃貸住宅として借りることになるため、毎月家賃を支払わなければなりません。安定した収入、またはまとまった資金がなければ家賃を払い続けるのは難しいでしょう。また、自宅の住宅ローンの残債が多ければ、売却額から住宅ローンの残債額が差し引かれます。そのため、住宅ローンの残債が多ければ受け取れる額は少なくなってしまいます。 加えて、所有権が売却先に移るためリフォームなどを行うことはできません。

普通の土地売却のメリット・デメリット

自宅を手放すと決めたら、普通に売却するのがもっともシンプルで最適な方法です。リバースモーゲージやリースバックは、金利や手数料がかかる金融商品であり、リスクを引き受ける覚悟が求められます。大切な財産を損失しないためにも、スマートで賢い選択肢として、普通の土地売却をおすすめします。
ここからは、普通の土地売却を行った場合のメリット・デメリットについて確認しておきましょう。

◆メリット
リースバックよりも高額で売却できる可能性があり、まとまった資金を手に入れることができます。また、リバースモーゲージのように利用条件や資金の利用使途に制限が設けられることもありません。

◆デメリット
売却活動を行い、買主を探さなければならないため売却までに時間がかかる可能性があります。また、引き渡し日までに新居を探し、引っ越しをしなければなりません。

リバースモーゲージやリースバックよりも、普通の土地売却がおすすめ

3種類の資金調達法の特徴やメリット・デメリットをご紹介してきましたが、普通の土地売却がおすすめです。しかし、どの方法が向いているのかは資金調達の目的や所有者のおかれている状況で変わってきます。おすすめの方法をケース別にご紹介します。

◆リバースモーゲージがおすすめの人
・自宅の所有権を手放さずに保有しておきたい人
・老後の生活資金を充実させたい人
・借入金を活用してリフォームを考えている人
・老人ホーム等に入居するための一時金を確保したい人

◆リースバックがおすすめの人
・一括してまとまった資金が必要な人
・早く資金を用意したい人
・売却益を事業の資金として利用したい人
・自宅の修繕やメンテナンスの手間から解放されたい人

◆普通の土地売却がおすすめの人
・自宅の所有権にこだわりがない人
・自宅に居住することにこだわりがない人
・スピードよりも売却額を重視し、できるだけ高く自宅を売却したい人

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※記事内容は、自由住宅NAVI独自の調査と見解によるものです。